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강윤경 변호사 “깡통전세 사기에 20-30대 청춘들이 쓰러졌다!”

[단독 인터뷰]강윤경 변호사 “피해자 범위를 확대한 특별법 제정, 형법 제114조 범죄단체조직죄로 처벌해야” 지적

인터뷰어/이호준 작가 | 기사입력 2023/05/23 [11:24]

강윤경 변호사 “깡통전세 사기에 20-30대 청춘들이 쓰러졌다!”

[단독 인터뷰]강윤경 변호사 “피해자 범위를 확대한 특별법 제정, 형법 제114조 범죄단체조직죄로 처벌해야” 지적

인터뷰어/이호준 작가 | 입력 : 2023/05/23 [11:24]

강윤경(법무법인 정산 대표. 더불어민주당 부산 수영구 지역위원장)변호사. ©브레이크뉴스

지난 5월16일, 원희룡 국토교통부 장관이 “갭투자를 조장하고 브로커까지 껴 전세대출을 받는 등 사기범죄가 판을 치게 한 것은 심각한 문제다”라는 지적과 더불어 ‘임대차 3법’에 관한 개선 의지를 밝히자, 국토교통부는 부동산중개업의 제도개선 방안을 내놓았다. 

 

‘임대차 3법’이란 지난 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 제7조 제2항에 신설된 조항으로, ‘전 월세 신고제’ 및 ‘상한제’와 ‘계약갱신 청구권’을 포함한 법률개정안이다. 

 

그러니까, 지난 16일 원희룡 장관이 전세 사기를 거론하며 위의 ‘임대차 3법’ 전체 개선을 천명하자, 다음날인 17일 국토교통부가 '부동산중개업 제도개혁 TF' 회의를 거쳐 도출해 낸 ‘중개 거래 안전성 강화’, ‘공인중개사 전문성 제고’, ‘편리한 부동산 거래환경 조성’ 등을 골자로 한 부동산중개업 제도개선 방안 내용을 세부 조율해 나갈 것을 발표하고 나선 것이다.   

 

그런 가운데 송영길(더불어 민주당 전 대표)씨가 전세 사기 연루 의혹을 제기한 '신의한수' 유튜브 채널 관계자를 고소했으며, 금융감독원은 인천 미추홀구에 예정되어 있던 전세 사기 피해주택에 관한 경매 일이 연기되었다고 발표했다. 

 

이렇듯 현재 대한민국 사회의 블랙홀이 되어버린 깡통전세 사기, 본보 또한 지난 2021년부터 취재에 들어갔고 지난 2022년 7월 28일 자를 시작으로 3차례(2023.04.20, 2023.04.27.)에 거쳐 보도를 했었다. 피해 노숙인의 사례를 취재한 단편적인 내용이었으나, 경찰 수사력에 비해 범죄자들의 활발함은 그 피해의 심각성을 직감하게 했다. 

 

이에 본보는 ‘깡통전세 사기’에 관한 보도를 다각적이고 포괄적으로 하기 위하여 강윤경(여. 법무법인 정산 대표변호사) 씨와의 일문일답을 진행했다. 

 

이하는 강윤경 변호사와의 일문일답이다.

 

-지난 16일 원희룡 국토부 장관은 전세 사기의 원인 중 하나로 ‘임대차 3법’을 지적했다. ‘임대차 3법’에 관한 설명을 해달라?

▲이명박 정권에서 시행한 「전세대출」을 박근혜 정권 때인 2015년 일반주택으로 확대한 「HUG 안심전세대출」이 전세사기단의 지렛대로 이용되면서 보증보험사고가 늘어나자, 임차인을 전 월세 사기 등으로부터 보호할 목적으로 지난 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 제7조 제2항에 신설된 조항이 바로 ‘임대차 3법’이다. 신설된 조항은 ‘전 월세 신고제’ 및 ‘상한제’와 ‘계약갱신 청구권’에 관한 내용이다.

-박근혜정부의 ‘HUG 안심전세대출’, 설명이 필요한 것 같다?

▲‘HUG 안심전세대출’은 지난 2015년 당시 박근혜정권이 이명박정권의 전세대출을 확대 실시한 것으로, HUG는 Housing and Urban Guarantee의 약자로 "주택도시보증공사"를 의미한다. ‘전세보증금반환보험’과 ‘전세대출금액보증’을 동시에 해주는 전세대출 제도로, 임차인이 전세대출금을 돌려받지 못 할 경우 이를 주택도시보증기금에서 대신 상환해 주는 방식이다. 대출 대상은 프리랜서나 무직자, 무소득자 등 소득이 일정치 않거나 낮은 분들, 또는 신용등급이 낮거나 주택을 가지고 있는 1주택자까지도 포함되며, 수도권 지역에선 5억 원까지, 그 외 지역에선 4억 원 이하의 전세 매물에 대한 80에서 90% 금액의 보증금 대출해 주는 것이 주요 골자다. 그리고 대출금의 0.16% 금액이면 ‘전세보증금반환보험’에 가입할 수가 있다.

 

-그런데 원희룡 장관은 전세 사기의 원인 중 하나로 ‘임대차 3법’을 지적했다. 그 이유가 무엇이라고 보는가?   

▲2020년 하반기에 신설된 ‘임대차 3법’, 그러니까 정확히 말하면 ‘계약 갱신청구권’과 ‘전월세상한제’가 시행되면서 아파트를 중심으로 임대차 시장에 혼란이 발생했던 것은 사실이다. 당시 갱신 시 인상률 5% 제한으로 갱신계약이 늘어나는 것에 비해 줄어든 전세 물건의 임대가격이 급등했기 때문이다. 이 때문에 상당수 부동산 전문가들은 임대차 3법이 2020년, 2021년 아파트 전세가격을 폭등시켰다는 견해를 내놓았는데, 원희룡 국토부 장관이 이를 빗대어 말한 것 같다. 하지만 아파트 전세에 부담을 느낀 임차인들이 값싼 빌라로 옮겨가면서 전세사기단의 표적이 됐다는 주장을 뒷받침할 객관적인 근거는 그 어디에서도 찾아볼 수가 없다. 오히려 앞서 설명한 "주택도시보증공사"의 ‘HUG 안심 전세대출’이 신혼부부나 20, 30대 젊은이들을 신축빌라를 이용한 전세 사기의 먹잇감으로 끌어들이는 역할을 했다는 분석이 쏟아지고 있는 형국이다.

 

-전세사기에 신축빌라와 ‘HUG 안심전세대출’이 이용되었다는 말인가?  

▲그렇다. 우선 전세 사기란 건축주, 분양대행업자, 감정평가사 등등이 결탁하여 임차인에게 전세에 관한 중요한 정보를 속여 임차인이 착오에 빠진 상태에서 계약을 체결함으로써 전세보증금 전부 또는 일부를 되돌려 받지 못하게 하는 경우를 말한다. 이들 전세사기단은 매매 이력과 등기부 등본이 없는 신축빌라의 특이점을 이용해 2, 3억 대 전세를 놓는다는 광고하여 찾아온 20, 30대 젊은이들에게 전세금 대출과 보험이 가능한 ‘HUG 안심전세대출’ 알선해주고, 감정평가액을 부풀리든가 시세에 150%까지 대출해 준다는 점을 이용, 매매가 이상의 전세 임대계약을 진행한다. 그와 동시에 집의 명의를 변경하는데 대부분이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 장애인이나 노숙인들을 이용한다. 이를 속칭 ‘동시 진행’이라 부른다. 종합해보면 "주택도시보증공사"의 ‘전세 대출금’으로 분양가를 치루고 장애인이나 노숙인 등으로 집주인을 바꿔 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금은 ‘전세보증금반환보험’에 떠넘기는 식인 것이다. 

 

-그러니까 ‘전세 사기’의 원인은 애초에 말한 대로 ‘HUG 안심 전세대출’이라는 것인가?

▲이분법적으로 답하라고 한다면 맞다. ‘임대차 3법’으로 임대료가 폭등한 것은 사실이지만, 전세대출이 없었으면 그렇게까지 폭등하지 않았을 것이란 것이 현재 부동산 전문가들이 이구동성 내놓는 의견들이다. 이를 빗대어 설명을 더 한다면 전세 대출을 쉽게 해주고 반환보증까지 해주니 임대인이 자기 멋대로 보증금을 올릴 수가 있었던 것이고, 임차인이 그에 발맞춰 줄 수가 있었던 것이다. 그 결과 전세 과소비에 따른 전세쇼핑이 횡행했으며, 이는 곧 집값 폭등의 촉매제로, 전세사기단의 지렛대가 되어 서민 주거권을 짓밟았던 것이다. 이에 지난 2020년 7월 말 국회를 통과한 개정안이 바로 ‘임대차 3법’이다. 그리고 ‘임대차 3법’의 역할은 문재인 정부와 각을 세웠던 심상정 정의당 의원의 국회 국토교통위원회 발언에서도 확인할 수가 있다. 

 

-심상정 정의당 의원의 ‘국토위’ 발언, 그 내용은 무엇인가?

▲지난 4월 28일 정의당 심상정 의원은 국회 국토교통부 위원회에서 ‘깡통전세 사기’에 관한 발언을 했다. 이때 “임차인의 권리가 강화됐다고 해서, 한 사람이 빌라를 자기 돈도 없이 1000채, 3000채를 살 수 있다는 것은 말이 안된다.”라며 “저금리 대출정책으로 오른 전세가를 임대차 3법으로 한 풀 꺾을 수 있었다”는 발언을 덧붙였다. 이로써 ‘임대차 3법’의 효능과 가치는 기대 이상 입증이 된 것이다. 그렇다면 원희룡 국토부 장관은 임대차 3법’에 대하여 “전반적으로 손 볼 것”이라고 천명하여 국민 분열을 조장할 것이 아니라 내용을 더욱더 보강하여 전세 사기를 방지하고 강력하게 처벌하겠다고 천명 했어야 했다. 

 

-그럼 원희룡 장관의 임대차 3법에 관한 발언은 ‘정치적인 공세’라고 보는 것인가?

▲그렇다. 원희룡 국토교통부 장관의 발언이 궁색한 정치공세인 것은 ‘임대차 3법’의 내용 중 ‘임대차 신고제’만 놓고 봐도 여실히 드러난다. 2020년 8월 국회를 통과한 ‘임대차 신고제’는 시행 시기가 2021년 6월이었다. 그런데 윤석열 정권이 들어서면서 계도 기간을 2023년 5월 말까지 늘려 아직도 관리나 단속에 따른 과태료를 부과하지 않고 있다. 사실상 ‘깡통전세 사기’의 또 다른 이름인 ‘무자본 갭 투기’ ‘동시 진행’을 사전에 막을 수 있는 법적 제도 중 하나가 ‘임대차 신고제’인데, 이를 정권을 잡자마자 2023년 5월 말까지 연기시키더니 이젠 전세사기의 원인으로 치부하고 손을 보겠다는 것이다. 그렇게 시간을 끄는 동안 해 먹을 대로 다 해 먹으라는 소리로 들리는 내 귀가 잘못된 것인지? 묻고 싶은 심정이다. 

 

-원희룡 장관이 전세 사기의 원인을 놓고 전 정부 탓을 하고 있다는 말인가?

▲그럼 무엇이란 말인가? 이는 시민사회가 이구동성 지적하고 있는 내용만을 놓고 봐도 알 수가 있는 사실이다. 지난 9일 참여연대에서 개최했던 '윤석열 정부 1년, 주거·부동산 정책 평가 좌담회'에서 최은영 한국도시연구소장 이하 전문가들은 "2020년 월별 전세가 추이를 살펴본 결과 2020년 4월부터 7월까지의 전세가 상승이 지속 되었다면 훨씬 더 높은 전세가 상승이 나타났을 것으로 추정된다."면서 "임대차 3법은 전국 아파트나 주택의 호당 전세가와 3.3㎡당 전세가의 급격한 상승세를 완화하는 역할을 했다고 판단 된다"는 의견에 이구동성 합의했다. 그런데 전세 사기의 문제점에서 ‘임대차 3법’을 거론하는 꼴이라니 한심하고 기가 막힐 노릇이 아닌가! 그것도 다른 누구도 아닌 피해당한 국민을 위로하고 정치적 단합을 유도하며 문제점에 있어 누구보다도 더 적극 대처를 주문해야 할 국토교통부 장관이라는 사람이 말이다.

 

-국회 ‘입법조사처’ 또한 원희룡 국토교통부 장관과는 결이 다른 그러니까 보다 더 현실적인 지적을 했다. 무슨 이유라고 생각하는가?

▲윤석열 정권의 국회 입법처는 지난 1월 31일 보고서를 통해 "빌라왕 사건은 부동산 적정 시세나 선(先) 순위 권리관계, 임대인의 세금 체납 사실 등 임대차 관련 정보가 임차인에게 제대로 확인되지 않았기 때문에 발생한 것"이라는 지적을 했다. 이는 사실상 무분별한 전세대출이 현 전세사기의 빌미를 제공했음을 우회적으로 인정한 것이다. 그러니까 원희룡 국토교통부 장관은 분열을 책동하는 탓을 할 것이 아니라 피해 국민을 위로하고 정치단합과 문제해결에 적극 대응을 주문해야 한다. 20-30대 청춘이, 신혼의 단꿈이, 꼬박꼬박 세금 내는 서민들의 내 집 마련의 꿈이 무너지는데, 지위고하와 여야가 따로 있어서 되겠는가?  

 

-그렇다고 해도 ‘전세 사기’ 발생 년도를 살펴보면 2017년에서 2019년까지, 문재인 정부 때 벌어진 일이다. 설명을 해 달라?

▲2020년 7월 말 임대차 3법이 국회를 통과 시행되기 전까지는 전세 계약 기간이 2년이었다. 그러니까 전세사기단의 ‘동시 진행’ 수법에 피해를 입은 피해자들이 2017년부터 2019년까지 순차적으로 쏟아져 나왔다는 것이 합리적인 설명일 것이다. 결국, 문재인 정부는 2020년 7월 말 ‘임대차 3법’을 입법, 전세 사기의 기세를 한풀 꺾는 계기를 마련했으나, 윤석열 정권에서 ‘임대차 신고제’ 계도 기간을 2023년 5월 말까지 연기했고, 이것이 끝 모르는 부동산하락과 맞물려 대한민국 사회는 이젠 갭 투기를 넘어 역(逆)전세를 걱정해야 하는 처지가 되었다.    

 

-윤석열 정부가 전세 사기에 미온적인 대처를 해 왔다고 보는 것 같은데, ‘역 전세’에 대한 설명을 해 달라? 

▲역(逆)전세는 전세 값이 계약 당시보다 떨어져 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워지게 되는 상황을 말한다. 이는 부동산 하락기에 나타나는 주요 현상이다. 그래서 집값 대비 7, 80%를 전세 값으로 보는 것이 정상이다. 그런데 "주택도시보증공사" 의 ‘HUG 안심전세대출’이 전세 값이 집값과 같던가, 뛰어넘는 계약서를 체결하는 무자본 갭 투기 전세 사기 수법에 악용되면서 지난 2021년 2022년 집값 상승의 최고점을 찍었다. 그렇다면 윤석열 정권는 심각성을 인지하고 임대차 3법의 내용을 강화, 대처를 했어야 했었다. 결국, 손 놓고 있다가 부동산하락과 맞물리자, 이젠 역(逆)전세 난을 걱정해야 하는 처지가 되어버렸고, 지난 2021년 전세 임대 만료 시점인 2023년 올 중-후반기부터 순차적으로 대한민국 사회를 강타할 것으로 예측 된다.

 

-전세 사기에서 역전세까지 국민의 한 사람으로서 걱정이 앞선다. 대비책에 관하여 설명해달라? 

▲오는 25일 여야는 국회 본회의에서 전세사기 특별법을 처리할 계획이다. 전세사기 피해자 범위를 확대하고 최우선 변제금 제도를 개선, 보증금을 회수할 수 있도록 하며 임차인에게 사후 지급하는 것을 골자로 한 특별법이다. 이를 놓고 정부는 특별법 지원 대상을 6개 기준으로 나눠 제시를 했었다. 이는 전세 사기 피해자에 대한 요건을 사실상 정한 것인데, 더불어민주당 이하 야당이 전세 사기 피해자 범위를 넓혀야 한다는 의견을 내며 각을 세웠고, 정부는 지난 10일 무자본 갭 투자로 피해를 본 임차인들까지 특별법 범위에 포함할 수 있다는 의견을 냈다. 이에 부동산 전문가들은 보증금 반환과 관련해 주택도시보증공사 등이 개입하는 것은 적절치 않다는 우려를 표명했었다. 개인의 민사 문제를 정부가 나서서 지원한다면 피해자 범위를 보수적으로 좁혀야 할 것이라는 이유에서였다. 그래도 윤석열 정부는 피해자 범위를 더 넓게 확대하여 ‘전세 사기’에 해당 되지 않더라도 보증금이 미(未)반환된 대부분의 사례를 특별법 지원 대상에 포함 시켜야 한다.

 

▲인터뷰어/ 이호준 작가. ©브레이크뉴스

-전세 사기에 대하여 광범위하게 이야기한 것 같은데, 그래도 부족한 것 같다. 마지막으로 한마디 한다면?   

▲전세 사기는 처벌이 애매하다는 점을 이용한 범죄다. 시쳇말로 세게 맞아봐야 2년 정도, 이는 전세 사기범들이 더 잘 알고 있는 사실로 지금껏 피해자뿐만 아니라 법과 제도를 조롱하고 비웃으며 그야말로 대놓고 사기를 쳐 왔다. 그 실상은 법조인이며 정치인의 한 사람으로서 무력감이 느껴질 정도였다. 입장에 따른 갑론을박이나 할 상황이 아니라는 것이다. 그런 만큼 피해자구제에 따른 전세 사기범들에 대한 단속과 처벌, 범죄수익 환수에 관한 법률을 더욱더 현실적이고 엄격하게 강화해야 한다. 끈질기게 단속하여 최소한 형법 제114조 범죄단체 조직죄를 근거로 처벌하는 한편 범죄수익금 또한 철저하게 추적, 환수해야 한다는 것이다. 전세 사기는 사전에 범행을 공모하지 않으면 이뤄질 수 없는 범죄이며, 중개 총괄 아래 주택관리와 기획 공무 인력들이 유기적으로 움직이지 않으면 이뤄질 수 없는 조직적이면서도 지능적인 범죄이기 때문이다. 그리고 오는 25일 여야는 전세 사기 특별법을 처리하는데 있어 국민의 관점에서 초당적인 협력을 해야 한다. 그래서 무너진 법의 질서를 바로잡고 국민의 삶을 수호하며 무엇보다도 대한민국 사회를 절망에 빠지게 한 범죄자에게 정의가 무엇인지 확실하게 보여줘야 한다. 이에 한마디 덧붙이자면 전세 사기와 역(逆)전세는 엄연히 구별되는 만큼 올 후반기에 발생할 역(逆)전세로 인한 세입자 보호에도 정부가 더욱더 철저하게 준비해 주길 바란다. hojun6701@naver.com

 

*인터뷰어/이호준 작가.

 

Attorney Kang Yoon-kyung “Young people in their 20s and 30s collapsed due to canned charter scams!”

[Exclusive Interview] Attorney Yoon-Kyung Kang pointed out, “The enactment of a special law that expanded the scope of victims, Article 114 of the Criminal Act, should be punished for organizing a criminal organization.”

-Writer Lee Ho-jun

 

On May 16, Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong pointed out that “it is a serious problem that fraudulent crimes such as promoting gap investment and taking charter loans by involving brokers are prevalent,” along with the will to improve the ‘Lease Act 3’ , the Ministry of Land, Infrastructure and Transport came up with a plan to improve the real estate brokerage system.

The ‘Lease 3 Act’ is a new provision in Article 7, Paragraph 2 of the Housing Lease Protection Act on July 31, 2020, and is a legal amendment that includes the ‘Jeonse and Monthly Rent Report System’, ‘Upper Limit System’, and ‘Claim for Contract Renewal’.

So, on the 16th, when Minister Won Hee-ryong mentioned charter fraud and declared the improvement of the '3 Acts on Leases' above, the next day, on the 17th, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, through the 'Real Estate Brokerage System Reform TF' meeting, 'strengthening brokerage transaction safety' ', 'enhancement of professional real estate agents', 'creation of a convenient real estate transaction environment', etc.

In the meantime, Song Young-gil (as well as former representative of the Democratic Party) sued the YouTube channel official of 'God's Hansu', who raised the suspicion of involvement in charter fraud, and the Financial Supervisory Service postponed the auction for the house that was scheduled for charter fraud in Michuhol-gu, Incheon. announced that it was

Like this, the can charter scam, which has become a black hole in Korean society, has also been covered since 2021, and has been reported on three occasions (2023.04.20, 2023.04.27), starting on July 28, 2022. It was a fragmentary story covering the cases of homeless victims, but the activity of the criminals compared to the police's investigative power made them feel the seriousness of the damage.

In response, Dong-A Ilbo conducted a Q&A with Kang Yoon-gyeong (female, representative lawyer of Jeongsan Law Firm) in order to report on the “canned charter scam” in a multifaceted and comprehensive manner.

The following is a Q&A with Attorney Kang Yoon-kyung.

- On the 16th, Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong pointed out the’Lease 3 Act’ as one of the causes of charter fraud. Can you explain the ‘Lease Act 3’?

▲The “HUG Safe Jeonse Loan”, which was expanded from the “Cheonse Loan” implemented during the Lee Myung-bak administration to general housing in 2015 during the Park Geun-hye administration, was used as a lever for the Jeonse fraud group, increasing the number of guarantee insurance accidents. Protecting lessees from monthly rent fraud For the purpose of doing so, on July 31, 2020, a new provision in Article 7, Paragraph 2 of the Housing Lease Protection Act is the 'Lease 3 Act'. The new provisions are about the ‘rental rent reporting system’ and ‘cap system’ and the ‘right to request contract renewal’.

-The Park Geun-hye government’s ‘HUG Safe Jeonse Loan’, do you think it needs an explanation?

▲‘HUG Safe Jeonse Loan’ is an extension of the Lee Myung-bak administration’s Jeonse loans by the then Park Geun-hye administration in 2015. HUG stands for Housing and Urban Guarantee and means “Housing City Guarantee Corporation.” It is a cheonsei loan system that simultaneously provides ‘jeonse deposit return insurance’ and ‘cheonsei loan amount guarantee’. If the lessee does not get the cheonsei deposit back, the housing city guarantee fund repays it instead. Eligibility for loans includes those with irregular or low incomes, such as freelancers, unemployed, and non-income people, or those with low credit ratings or even single-homeowners who own a house. Up to KRW 500 million in the metropolitan area and less than KRW 400 million in other areas The main point is to provide a deposit loan of 80 to 90% for the chartered property of the company. And, if you pay 0.16% of the loan amount, you can sign up for the ‘jeonse deposit return insurance’.

-However, Minister Won Hee-ryong pointed out the’Lease 3 Act’ as one of the causes of charter fraud. What do you think is the reason?

▲ It is true that the ‘3 Lease Act’, which was newly established in the second half of 2020, that is, to be precise, the ‘right to request renewal of the contract’ and the ‘monthly rent limit system’ were implemented, causing confusion in the rental market, especially for apartments. This is because the rental price of the reduced Jeonse property soared compared to the increase in renewal contracts due to the 5% increase limit at the time of renewal. For this reason, many real estate experts have come up with the view that the 3 Lease Act has skyrocketed the jeonse price of apartments in 2020 and 2021, and Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong seems to have made a comparison. However, there is no objective evidence to support the claim that tenants who felt burdened by renting an apartment moved to cheap villas and became targets of charter scams. Rather, analysis is pouring in that the “HUG Safe Jeonse Loan” of the “Housing City Guarantee Corporation” described earlier played a role in attracting newlyweds and young people in their 20s and 30s as prey to charter fraud using newly built villas.

-Are you saying that new villas and ‘HUG Safe Jeonse Loans’ were used during charter fraud?

▲ Yes. First of all, jeonse fraud refers to a case in which the building owner, sales agent, appraiser, etc. collude to deceive the lessee with important information about the jeonse, and the lessee concludes the contract in a state of error, preventing him from receiving all or part of the jeonse deposit. These charter scammers advertise that they are renting 200,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000 units using the singularity of newly built villas, which do not have a sales history or a certified copy of the register, and provide 'HUG Safe Jeonse Loan' that can provide charter loans and insurance to young people in their 20s and 30s. , Inflate the appraisal value or use the fact that up to 150% of the market price is loaned, and proceed with a charter lease contract that exceeds the sales price. At the same time, most of them use disabled or homeless people who do not have the ability to return the deposit to change the name of the house. This is commonly referred to as ‘simultaneous progress’. To put it all together, the deposit that must be returned to the tenant after paying the sale price with the “cheap money from the Housing City Guarantee Corporation” and changing the landlord to the disabled or homeless is passed on to the “cheap deposit return insurance”.

-So, is the cause of the ‘cheap scam’, as I said in the first place, ‘HUG safe jeonse loan’?

▲ If you ask me to answer dichotomously, it is correct. It is true that the rent has skyrocketed due to the ‘3rd Lease Act’, but real estate experts are unanimous in their opinions that it would not have soared if there were no charter loans. If you add an explanation by analogy to this, it makes the charter loan easy and even guarantees the return, so the lessor was able to raise the deposit at his own will, and the lessee was able to keep pace with it. As a result, jeonse shopping was rampant due to excessive jeonse consumption, which was a catalyst for soaring house prices, and became a lever for jeonse fraud groups to trample on the right to live for the common people. Accordingly, the amendment that passed the National Assembly at the end of July 2020 is the’Lease 3 Act’. And the role of the ‘3rd Lease Act’ can be confirmed in the remarks of the National Assembly’s Land, Infrastructure and Transport Committee by Justice Party lawmaker Sim Sang-jeong, who had a quarrel with the Moon Jae-in government.

-What is the content of Shim Sang-jeong’s remarks on the ‘National Land Commission’?

▲On April 28, Justice Party lawmaker Shim Sang-jeong made a statement about the “can charter scam” at the National Assembly’s Ministry of Land, Infrastructure and Transport Committee. At this time, “It makes no sense that a person can buy 1,000 or 3,000 villas without his own money just because the tenant’s rights have been strengthened.” There was,” he added. As a result, the efficacy and value of the ‘Lease 3 Act’ have been proven beyond expectations. If so, Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong should have made it clear that he would “overall fix” on the ‘3rd Lease Act’ and that he would strengthen the content to prevent charter fraud and severely punish it, rather than promoting national division.

-Then, do you see Minister Won Hee-ryong's remarks on the 3rd Lease Act as a 'political offensive'?

▲ Yes. The fact that Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong's remarks are a poor political offensive is evident even by looking at the 'lease report system' among the contents of the '3 Lease Act'. The ‘lease reporting system’ passed by the National Assembly in August 2020 was implemented in June 2021. However, with the Yoon Seok-yeol administration, the guidance period was extended until the end of May 2023, and fines for management or crackdowns are still not imposed. In fact, one of the legal systems that can prevent ‘non-capital gap speculation’ and ‘simultaneous progress’, which is another name for ‘can charter fraud’, is the ‘lease reporting system’. Danny now says he will dismiss it as the cause of the charter fraud and try his hand. Am I wrong with my ears telling me to eat whatever I want while I'm wasting time like that? I feel like asking.

-Are you saying that Minister Won Hee-ryong is blaming the former government for the cause of the charter fraud?

▲ Then what does it mean? This is a fact that can be known just by looking at what civil society is unanimously pointing out. At the 'Yoon Seok-yeol government's one-year housing and real estate policy evaluation discussion' held by the People's Solidarity for Participatory Democracy on the 9th, experts under Choi Eun-young, director of the Korea Urban Research Institute, said, "As a result of examining the trend of monthly jeonse in 2020, the jeonse from April to July 2020 increased. If this continued, it is estimated that a much higher rise in jeonse would have appeared." He said, "It is judged that the 3rd Lease Act played a role in mitigating the rapid rise in the jeonse price per household and per 3.3㎡ of apartments or houses nationwide." Same-sex agreement. However, it is pitiful and astounding to mention the ‘3rd Lease Act’ as a problem with charter fraud! That is, the Minister of Land, Infrastructure and Transport, who should comfort the victims, induce political unity, and order more active responses to problems than anyone else.

-The National Assembly's 'Legislative Research Office' also made a more realistic point because it was different from Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong. What do you think is the reason?

▲The National Assembly Legislative Office of the Yoon Seok-yeol administration said in a report on January 31, “The Villawang case is due to the fact that the lease-related information, such as the proper market price of real estate, the relationship of prior rights, and the fact that the landlord is in arrears in tax payment, was not properly confirmed by the lessee. It happened," he pointed out. This is indirectly acknowledging that indiscriminate charter loans provided an excuse for the current charter fraud. Therefore, Minister of Land, Infrastructure and Transport Won Hee-ryong should comfort the victims and order active responses to political unity and problem solving, rather than blaming the division. Youth in their 20s and 30s, the sweet dreams of newlyweds, and the dream of owning a house for ordinary people who pay taxes are collapsing.

- Even so, if you look at the year of the ‘charter scam’, it happened during the Moon Jae-in administration, from 2017 to 2019. please explain?

▲ Until the end of July 2020, when the 3rd Lease Act was passed and implemented by the National Assembly, the charter contract period was two years. So, it would be a reasonable explanation that the victims who were damaged by the “simultaneous progress” method of the charter fraud group poured out sequentially from 2017 to 2019. In the end, the Moon Jae-in government legislated the 'Lease 3 Act' at the end of July 2020, providing an opportunity to break the momentum of charter fraud, but the Yoon Seok-yeol administration delayed the 'lease report system' guidance period until the end of May 2023, This, coupled with the endless decline in real estate, has put Korean society in a position where it has to go beyond gap speculation and worry about reverse jeonse.

-Yun Seok-yeol It seems that the government has been lukewarm in dealing with charter fraud. Can you explain the ‘reverse charter’?

▲ Reverse jeonse refers to a situation in which the landlord becomes difficult to return the deposit to the tenant as the jeonse price falls from the time of the contract. This is a major phenomenon during a real estate downturn. So, it is normal to see 7, 80% of the house price as the jeonse price. However, the “HUG Safe Jeonse Loan” of “Housing City Guarantee Corporation” was abused for the non-capital gap speculative charter fraud method, in which the charter price equals or exceeds the house price, and the peak of the house price rise in 2021 and 2022 was taken. If so, the Yoon Seok-yeol regime should have recognized the seriousness and strengthened and dealt with the contents of the 3rd Lease Act. In the end, when I put my hands on it and got involved with the decline in real estate, I was now in a position to worry about the reverse jeonse crisis, and in 2021, when the jeonse lease expired, in 2023, from the middle to the second half of this year, it will hit Korean society sequentially. predicted to be

-From jeonse fraud to reverse jeonse, as one of the people, I am concerned. Can you explain the preparations?

▲ On the 25th, the ruling and opposition parties plan to handle the special law on charter fraud at the plenary session of the National Assembly. It is a special law that aims to expand the scope of the victims of charter fraud, improve the top priority reimbursement system, enable the recovery of deposits, and provide post-payment to the lessee. Regarding this, the government presented the target of special law support by dividing it into six criteria. This is in effect setting the requirements for the victims of charter fraud, but the opposition parties below the Democratic Party expressed the opinion that the scope of the victims of charter fraud should be expanded, and the government made a stand on the 10th. commented that it could be done. Accordingly, real estate experts expressed concern that it was not appropriate for the Housing and Urban Guarantee Corporation to intervene in relation to the return of the deposit. It was because the government would have to conservatively narrow down the range of victims if the government stepped in and supported an individual's civil problems. Still, the Yoon Seok-yeol government should broaden the range of victims and include most of the cases in which the deposit has not been returned, even if they do not fall under the ‘jeonse fraud’, as subjects of special law support.

-It seems that you have talked extensively about charter fraud, but it seems to be lacking. Any last words?

▲ Charter fraud is a crime that takes advantage of the ambiguous punishment. In simple words, it takes about two years to get hit hard, which is a fact that charter scammers know better, and so far they have been cheating openly, ridiculing and ridiculing not only the victims but also the law and the system. The reality was that I felt helpless as a lawyer and a politician. It is not a situation where there is an argument based on one's position. As such, it is necessary to more realistically and strictly strengthen the law on the crackdown and punishment of charter scammers and the recovery of criminal proceeds according to victim relief. It is said that while persistently cracking down and punishing based on at least Article 114 of the Criminal Act, the crime of organizing a criminal group, the proceeds of crime must also be thoroughly tracked and recovered. This is because charter fraud is a crime that cannot be committed unless the crime is conspired in advance, and it is an organized and intelligent crime that cannot be accomplished unless the housing management and planning officials work organically under the supervision of brokerage. And on the 25th, the ruling and opposition parties must cooperate bipartisanly from the point of view of the people in handling the special law on charter fraud. So, we must correct the broken law order, protect the people's lives, and above all, clearly show what justice is to criminals who have plunged Korean society into despair. To add a word to this, since jeonse fraud and reverse jeonse are clearly distinguished, I hope the government will prepare more thoroughly for tenant protection due to reverse jeonse that will occur in the second half of this year. hojun6701@naver.com]

 

*Interviewer/Writer Lee Ho-jun.

Yoon-Kyung Kang (CEO of Law Firm Jeongsan, Regional Chairman of Suyeong-gu, Busan, Democratic Party of Korea) Attorney.

 


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