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“임차인 죽이는 민간 임대아파트”

경산시 초원장미 아파트 "주택임대차 보호법 있으나 마나"

정기태 기자 | 입력 : 2006/11/29 [14:10]
 

임대아파트에 입주했다 보증금을 돌려 받지 못한 입주자들이 길거리로 내 몰릴 위기에처했다.
 
경산시 진량면 초원장미타운 532세대 입주자들은 민간 건설업자가 무주택 서민을 위해 임대를 목적으로 지은 주택에 입주 했다가 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나게 생겼다며, 경매 당일인 29일 대구지방법원 입찰 법정에 집단으로 찾아와 경매 진행과정을 지켜봤다.

(주)초원주택은 97년 분양당시에 이미 국민(주택)은행(서울 영등포 여의도동 천안지점) 에 채권최고금액 2백4십9억 6000만원이 근저당설정이 된 상태에서 1200세대를 임대분양 했다.

임차인 1200세대 중 5년 후 분양을 받은 668세대를 제외한 나머지 532세대가 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 국민은행으로부터 임의경매(13계 사건번호 2006타경 26601)에 부쳐졌다.

주택임대차 보호법에는 은행으로부터 저당이 잡혀있어도 입주와 동시에 전입 신고를 받았다면 최우선 변제가 가능하다고 하지만, 이들 532세대 입주민은 최우선 순위에 해당되지 않아 한 푼도 건지지 못하고 길거리로 쫓겨날 위기에 놓여 있다. 

주택임대차 보호법 적용시기와 기준금액은 1995년 10월 19일~2001년 9월 14일 기준에 해당하므로, 경산시 지역은 그 당시, 임차보증금액 2000만원이하 일 때 800만원까지 최우선 변제를 받을 수 있으나 당해 532세대 임차인은 임차보증금 2350만원에 입주를 했으므로 보증금 적용금액에 해당이 되지 않아 대항력이 없다.

또한 선 채권자인 주택은행(국민)보다 후순위로 밀려나 국민은행이 배당을 받아가고 남는 금액에서 임차인에게 배당이 주어지므로, 이들에게는 현실적으로 보장 받을 수 있는 금액이 한 푼도 없어 주택임대차 보호법이 있으나 마나한 실정이다.

입주자 조모(46)씨에 따르면 경매에 붙여진 532세대 임차인 대부분은 임대기간이 종료하거나 3~5년 거주 후 보증금을 반환을 해 줄 것을 수 차 례에 걸쳐 초원주택에 독촉을 했으나 회사 경영이 어렵다는 이유로 차일피일 미루어 오다가 회사가 에프에스디엔사로 바뀌고 반년도 채 못가고 이 지경에 이르렀다고 말했다.

또 다른 임차인 박모(51)씨는 분양당시 초원주택 회사가 임대기간 종료(5년) 후 보증금을 반환해 줄 것을 몇 번에 걸쳐 독촉해 보았지만 답은 기다려 달라는 말만 들었을 뿐, 입주민 회의도 한 번 없이 초원주택은 2006년 2월 21일 매매에 의한 에프에스디엔씨주식회사(서울 강남구 역삼동 681-26 하나빌딩 3층)가 "인수를 하고 그로부터 불과, 4개월여 만에 채권자인 국민은행으로부터 임의경매에 들어갔다"고 했다. 박모씨는 에프에스엔디사가 인수한 후 짧은 기간 안에 경매에 들어간다는 것은 어딘가 석연치 않는 구석이 있는 것으로 해석했다.

임대아파트라는 본래 목적의 취지는 무주택 서민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 1981년, 처음 제정된 이후 1983년, 1989년, 1997년, 1999년, 2002년 6차례에 걸쳐 일부 개정되어 왔지만, 민간 건설업자가 지은 임대아파트는 보증금이 주택임대차 보호법 적용기준금액 보다 대부분 높아 5년 내에 부도가 난다고 보면 선 금융권에서 우선변제를 받고 남는 금액으로 임차인이 배당을 받는다고 볼 때 현실적으로 임차인이 보장을 받을 수 있는 액수는 거의 없는 것으로 내다 보인다.

누구를 위한 주택임대차 보호 정책인가?

임대아파트 업자들은 정부의 국민주택기금에서 공사비를 저금리로 지원받아 짓는다. 이렇다 보니 자금력이 떨어지는 중소 건설업체가 땅만 매입하면 건설비는 국민주택기금과 대출금 및 임대보증금으로 충당해 건설할 수가 있었고 분양아파트보다 수익성은 떨어지지만 적은 비용으로 분양할 수 있어 수도권과 지방에서 많이 건설 되었다. 

 임차인은 경제적인 약자라고 볼 수 있다. 주택임대차 보호법은 임차권자의 권리를 현행 민법으로 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 특별법으로 제정된 것으로 본다. 그럼에도 불구하고 임대아파트 세입자는 주택임대차 보호법 적용금액보다 전세보증금 가격이 더 높아 세입자는 속수무책으로 당하는 이중고를 격지 않을 수 없다.

대구시 달구벌 부동산 이종진 실장에 따르면 임차인은 당해 아파트에 입주 시 등기가 되지 않고 “주택의 인도와 확정일자를 마친 때는 그 다음날로부터 제 3자에게 대해서도 효력이 발생 한다”라고 하지만 대부분 임대아파트는 임대 당시에 “당해지역 임대차보호법 기준금액보다 전세보증금이 더 높기 때문에 임대차 보호정책만을 믿고 입주를 했다가는 피해를 볼 수밖에 없다”라고 했다


임대아파트 입주 시 체크할 점

1. 건설사의 재무 상태를 알아볼 필요가 있다.

2. 당해 아파트 입주시점에 등기부상 근저당, 가압류금액을 알아보아야 한다.

3. 주변 아파트 시세와 비교. 총가구수와 주변시세가 근저당설정금액 대비 50%가 넘으면      입주를 재검토할 필요가 있 다.

3. 분양 후 모든 가구가 첫 입주하는 아파트가 아니라 이미 다른 주민들이 살고 있는 아파     트라면 만약 경매시 배당순위가 밀릴 위험이 있으므로 주의.

4. 입주와 동시에 확정일자를 반드시 받아야 한다.




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