▲ 본문 기사와 무관함 ©대구시 제공

경북 포항지역의 부동산 시장이 또다시 불신의 늪에 빠지고 있다. 시공사들의 ‘대물분양’이 성행하면서 표면상 분양률은 높아졌지만, 실제 거래 통계에 허수가 포함됐다는 지적들이 나오고 있기 때문이다.

자금난을 핑계로 공사업체에 미분양 아파트를 공사비 대신 떠넘기고, 이를 분양 실적으로 둔갑시키는 행태가 곳곳에서 확인되고 있다.

문제의 본질은 명확하다. 대물분양은 단순한 자금 유동화 수단이 아니라 불법과 편법의 온상이다. 하청업체들은 현금 대신 받은 아파트를 급매로 내놓을 수밖에 없고, 자연스레 시세는 하락하며 시장 질서는 붕괴된다.

특히 하도급 업체들의 피해가 심각하다. 원청이 자금난을 이유로 현금 지급을 미루면 하청업체들은 울며 겨자 먹기로 미분양 아파트를 떠안는다. 하지만 이들은 건설업계의 특성상 유동성이 부족해 급히 자금을 회수해야 하고, 결국 시세보다 수천만 원 낮은 가격에 급매로 처분한다. 이 과정에서 협력업체의 재정은 더욱 악화되고, 일부 중소업체는 부도를 맞거나 인건비를 제때 지급하지 못하는 악순환에 빠진다.

실수요자는 높은 분양율 이라는 홍보에 속아 비싼 가격에 계약했다가 곧바로 수천만 원의 손실을 떠안는다. 그럼에도 시공사들은 허울 좋은 분양율 수치를 내세워 자금 조달과 금융 평가를 유리하게 받는다. 이는 명백히 시장 교란 행위다. 더 심각한 것은 이러한 대물분양이 현행 법체계를 정면으로 위반할 소지가 크다는 점이다.

그럼에도 불구하고 포항 일부 현장에서는 관계사 명의나 하청업체 명의로 허위 분양을 처리하는 사례가 공공연히 이루어지고 있다. 이는 명백한 범법행위이며, 공정거래법상 불공정 거래에 해당할 가능성도 높다.

하청업체에 불리한 조건으로 대물 지급을 강요하거나 현금 대신 아파트로 결제하는 행위는 ‘하도급거래 공정화법’ 위반에 해당한다. 결국 대물분양은 시공사의 자금난을 협력업체와 시민에게 전가하는 구조적 불공정이다.

포항시 역시 책임에서 자유로울 수 없다. 시는 “현재로서는 대물분양이 이뤄지고 있다는 확실한 근거를 파악하지 못하고 있다. 설령 대물분양이 이뤄지더라도 개인 간의 매매 형태라 시가 딱히 할 수 있는 조치가 없다”며 “분양 통계는 시공사 보고를 근거로 하기 때문에 실제 거래 구조까지 반영되기 어렵다”고 해명했다.

그러나 이러한 입장은 납득하기 어렵다. 행정이 스스로 실태를 파악하지 못한 채 “조치할 수 없다”는 말로 책임을 회피하는 것은 명백한 직무유기다. 대물분양이 개인 간 거래로 위장돼 있다 하더라도, 분양률 통계에 왜곡을 일으키고 시장 질서를 훼손하는 결과를 낳는 이상 행정기관이 조사와 관리·감독에 나서야 마땅하다. 오히려 ‘근거를 파악하지 못했다’는 말은 감시 시스템이 부재함을 자인하는 셈이다.

분양률 조작과 허위 계약이 의심되는 현장을 방치한다면, 행정의 신뢰 역시 무너진다. 이제는 제도적 개입이 불가피하다. 국토교통부와 공정거래위원회, 포항시는 대물분양 실태에 대한 전면 조사를 즉각 착수해야 한다. 대물분양 물량이 얼마인지, 어떤 방식으로 거래되고 있는지, 명의 위장이나 허위 신고가 있었는지 명확히 밝혀야 한다. 또한 대물분양을 분양률 통계에서 제외하고, 허위 보고를 한 시공사에 대해서는 행정 제재와 형사 처벌을 병행해야 한다.

시장 신뢰는 스스로 복구되지 않는다. 법과 제도의 실질적 집행, 그리고 행정의 철저한 감시만이 포항 부동산 시장의 신뢰를 되살릴 수 있다. 대물분양이 단순한 편법이 아니라 불법과 불공정의 복합 구조임을 명확히 인식해야 한다.

당사자간 대물변제 계약이라며 합법성을 주장하려는 시도도 있지만, 어느 하도급업체가 손해를 보면서까지 대금 대신 아파트를 받으려 하겠는가. 말장난이다. 당국은 더 늦기 전에 칼을 들어야 한다. 그렇지 않다면 ‘분양률 회복세’라는 착시는 곧 ‘시장 붕괴’라는 현실로 되돌아올 것이다.

<구글 번역으로 번역한 영문 기사의 전문 입니다. 번역에 오류가 있을 수 있음을 밝힙니다.>

The real estate market in Pohang, North Gyeongsang Province, is once again mired in distrust. While the prevalence of "in-kind sales" by construction companies has seemingly boosted presale rates, there are concerns that actual transaction statistics contain false figures.

Using financial difficulties as an excuse, unsold apartments are being passed on to construction companies in lieu of construction costs, disguising this as actual sales figures.

The essence of the problem is clear. In-kind sales are not simply a means of liquidating funds; they are a breeding ground for illegal and fraudulent practices. Subcontractors are forced to sell apartments they receive in exchange for cash, which naturally drives down market prices and disrupts market order.

Subcontractors are particularly vulnerable. When prime contractors delay cash payments, citing financial difficulties, subcontractors are forced to shoulder the burden of unsold apartments. However, due to the nature of the construction industry, these contractors are forced to urgently recover funds, ultimately selling them off at prices tens of millions of won below market value. In this process, subcontractors' finances deteriorate further, and some small and medium-sized businesses face bankruptcy or fail to pay labor costs on time, falling into a vicious cycle.

Early buyers, lured by promises of high presale rates, sign contracts at high prices only to immediately incur losses of tens of millions of won. Nevertheless, construction companies use these false presale figures to secure financing and gain favorable financial evaluations. This is clearly a market manipulation. Even more serious, these subcontract sales are likely to directly violate the current legal system.

Nevertheless, at some construction sites in Pohang, false presales are being conducted under the names of affiliates or subcontractors. This is clearly illegal and likely constitutes unfair trade practices under the Monopoly Regulation and Fair Trade Act.

Forcing subcontractors to pay in kind under unfavorable terms or accepting apartments instead of cash constitutes a violation of the Fair Subcontracting Transactions Act. Ultimately, subcontract sales are a structural injustice that shifts the construction company's financial difficulties onto subcontractors and citizens.

Pohang City cannot be free from responsibility either. The city explained, "At present, we have no solid evidence that real estate sales are taking place. Even if real estate sales are taking place, there is no action the city can take because they are private transactions." They added, "Since real estate sales statistics are based on construction company reports, they cannot accurately reflect the actual transaction structure."

However, this position is difficult to accept. For the administration to evade responsibility by claiming "we cannot take action" without being able to determine the actual situation is a clear dereliction of duty. Even if real estate sales are disguised as private transactions, they distort real estate sales statistics and undermine market order, so administrative agencies should investigate, manage, and supervise. In fact, claiming "we have not identified any evidence" is an admission of a lack of oversight.

If we ignore suspected real estate sales rate manipulation and fraudulent contracts, trust in the administration will also be eroded. Institutional intervention is now inevitable. The Ministry of Land, Infrastructure and Transport, the Fair Trade Commission, and Pohang City must immediately launch a comprehensive investigation into the reality of real estate sales. They must clearly reveal the volume of real estate sales, how they are being transacted, and whether any misrepresentation or false reporting occurred. Furthermore, real estate sales should be excluded from real estate sales statistics, and construction companies that make false reports should be subject to both administrative and criminal penalties.

Market trust cannot be restored on its own. Only effective enforcement of laws and regulations, along with thorough administrative oversight, can restore trust in the Pohang real estate market. We must clearly recognize that real estate sales are not simply a shortcut, but a complex system of illegality and unfairness.

Some attempt to assert legitimacy by claiming that it is a contract of payment in kind. However, which subcontractor would accept apartments in lieu of payment, even at the risk of a loss? This is a mere play on words. The authorities must take action before it's too late. Otherwise, the illusion of a "recovering real estate sales rate" will soon turn into a "market collapse."