5일 개청식과 함께 본격적인 대구 혁신도시 시대의 첫발을 디딘 한국감정원(원장 권진봉)이 6일 ‘전세시장 분석과 정책방향 ; 전세시장의 지역별 특징과 정책적 시사점’ 보고서를 내놓았다. 감정원은 보고서에서 최근 전세가격 상승의 원인과 문제점을 진단하고 전세시장 안정화를 위해 9월 정기국회에서 관련 법안들의 입법처리가 중요하다는 점을 강조했다.

특히 한국감정원 박기정 연구위원은 전세시장에 대한 실증분석을 통해 매매시장 활성화 정책이 전세시장 안정화에 유의적 영향을 미친다“고 분석했다.

한편, 한국감정원은 이번 조사를 전국, 수도권(서울, 경기, 인천), 지방광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산) 등 3개 권역 및 8개 지역으로 나누어 전세가격 결정요인 분석과 지역별 전세시장과 매매시장 간의 장기균형 및 상호 인과성에 대한 실증분석을 수행했다. 내용을 살펴보면 ...

전세제도 현황과 시장 위험성

감정원에 따르면 최근 전세시장의 특징은 주택금융의 발전과 함께 전세세입자의 양극화 현상이 확대되고 있으며 집주인의 파산위험 증가에 따른 보증금 회수 위험과 세입자의 신용위험도가 증가한 것으로 나타났다.

전세제도는 주택금융 발전이 미흡했던 시기에 임대인의 자금조달 수단이자 세입자의 저축 수단으로 주택금융중개기능 역할을 수행하며 유지되어 온 우리나라 고유의 임대차제도로, 2013년 8월 기준 한국감정원의 ‘전국주택가격동향조사’에 따르면 전국 아파트 평균전세가격은 1억 5천708만원에 달했고, 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 평균 67.4%로 상승세가 지속되고 있는 것으로 나타났다.

이에 따라 최근 전세시장은 고액의 전세보증금을 순자산으로 보유하고 있는 ‘전세귀족’층이 형성되는 반면, 전세가격 상승을 따라잡지 못한 채 대출금으로 유지하고 있는 ‘전세난민’층이 증가함에 따라 전세세입자의 양극화 현상이 확대 및 뚜렷해지는 양상을 보이고 있다. 

실제, 올해 6월 말 전세자금대출 건수는 71만 건으로 전년 대비 22.8% 가 증가했으며, 잔액도 25조 5천억 원으로 12.9%증가한 것으로 나타났다.

이는 세입자의 신용위험이 증가하고, 집주인 파산 시 전세세입자의 80%가 전세보증금을 온전히 돌려받지 못해 세입자의 원금회수 위험도 증가하고 있는 것으로 분석된다

한편, 전세 및 매매비율이 높아져도 전세세입자의 전세자금대출금 비중이 증가함에 따라 추가 대출이 어려워 전세세입자들의 주택매매 수요자로의 전환은 제한적일 것으로 예상되고 있다.

감정원에 따르면 최근 전세시장의 가격 상승원인은 경기 순환적 문제가 아니라 거시경제여건의 변화(저금리, 저성장, 주택금융 발달, 유동성확대 등)와 주거수요 변화(저출산, 고령화, 소형가구화 등)에 따른 주택임대차시장의 구조변화 과정에서 비롯된 것으로 분석되고 있다. 전세시장의 공급부족 현상이 구조 변화의 원인으로 부상하고 있는 것이다. 다시 말해 저금리기조로 임대인의 월세전환 선호와 주택가격 하락으로 주택구입을 통한 임대주택 공급자 감소, 안전한 전세물건의 부족이 공급부족의 원인이 되고 있다.

실제 올 8월 한국감정원이 조사한 ‘월세가격동향조사’에 따르면 월세이율은 8개 시.도 종합 0.83%(연리 9.96%)이며, 서울의 아파트는 0.59%(연리 7.08%) 수준으로 월세수익률은 현 주택담보대출 금리 3.73% 보다 높은 것으로 나타나 전세보다는 월세로 전환하려는 선호가 증가, 전세주택의 공급이 감소로 이어지고 있었다.

그렇다면 전세시장의 수요초과 현상에 대한 원인은 무엇일까.

우리나아 주택보급은 거시경제 여건의 불확실성 증가와 주택시장에 대한 비관적인 전망, 주택가격 하락위험 회피, 전세자금대출을 통한 유동성 확대, 주택보유의식의 저하 등으로 매매 보다는 전세 선호가 증가해왔다. 주거서비스를 위한 소비자의 주택 점유형태 결정과정에서 소비자는 주택을 구입할 것인지 임대할 것인지를 선택하게 되는데 주택가격 하락은 소비자의 주택구입에 대한 비용 대비 수익의 감소로 이어져 주택구입 능력이 있는 소비자들도 전세를 선호함에 따라 신·구 전세수요 적체 및 전세수요 초과 현상이 발생한 것으로 감정원은 분석했다.

지역별 특성

감정원이 전세가격과 매매가격 간의 장기균형 존재여부에 대한 검정 결과 전국, 수도권(서울, 경기, 인천), 지방광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산) 3개 권역 및 8개 지역 모두에서 장기균형이 존재하지 않는 것으로 나타났다.

이는 전세가격과 매매가격이 쌍방으로 영향을 미치지 못하면서 어느 한쪽이 일방으로 영향을 미치거나 혹은 서로 영향을 미치지 않는 관계가 형성되어 있었다.

전세 및 매매가격의 인과관계에 관한 조사에서 3개 권역 8개 시도별 모든 주택시장에서 매매가격 변동이 전세가격 변동을 결정하는 강한 인과관계가 성립하는 반면, 전세가격 변동이매매가격 변동을 결정하는 인과관계는 서울, 광주를 제외한 수도권과 지방 일부에서만 존재하는 것으로 분석, 매매시장의 정상화를 통한 매매가격 변동이 지역별 전세가격 안정화에 유의적인 영향을 미칠 것으로 분석됐다.

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