▲ 대구지역의 한 아파트, 본문기사와 무관함  ©

【브레이크뉴스 포항】박영재 기자=포항 아파트 시장이 최근 ‘분양률 회복세’를 보이는 듯하지만, 시공사들의 ‘대물분양(공사비 대신 아파트 지급)’이 성행하면서 만들어진 착시 현상이라는 지적이 제기되고 있다.

자금난을 겪는 시공사들이 공사업체에 미분양 물량을 떠넘기며 분양률 통계가 왜곡되고 시장질서가 교란되는 상황이 벌어지고 있는 것이다.

포항시 남구 A신축 아파트와 북구 B시공업체 현장에서는 실제로 하청업체가 공사비 대신 아파트를 대물로 받아 되팔기 위해 나온 급매물이 다수 확인됐다. 또 타 지역에서 이들 현장으로 레미콘을 납품한 업체들 에게도 대물분양이 이뤄졌던 것으로 확인되고 있다. 대물분양 관행이 지역 건설업계 전반으로 확산되고 있는게 아니냐는 우려가 나오는 이유다.

지역의 C부동산 관계자는 “공사비 일부를 현금 대신 아파트로 지급받은 하도급업체들이 자금 회수를 위해 급매로 내놓고 있다”며 “결국 시세보다 낮은 가격 거래가 확산되며 분양가 질서를 무너뜨리고 있다”고 말했다.

실제로 지역 한 일간지는 "포항 북구의 한 현장에서는 서울 소재 하청업체가 시공사로부터 아파트 3채를 받자마자 이를 중개업소에 내놨다. 이런 대물 매물은 통상 분양가보다 10% 이상 할인된 가격에 거래되며, 부동산 플랫폼에는 ‘대물 급매’라는 문구로 버젓이 올라오고 있다."고 보도해 대물분양이 성행하고 있음을 지적했다.

문제는 이로 인해 표면상 분양률은 80~90%로 나타나지만, 실제 계약자는 훨씬 적은 ‘허수 분양’ 상태라는 점이다. 일부 단지에서는 시행사와 시공사가 내부 관계사를 동원해 명의상 분양률을 끌어올리는 사례도 적지 않다는 지적이다.

D공인중개사무소 관계자는 “대물분양분이 일반 분양으로 통계에 잡히다 보니 완판처럼 보이지만 실제론 유령계약이 많다”며 “이런 착시 현상이 포항의 부동산 시장을 왜곡시키고 있다”고 말했다.

실수요자들의 불만도 커지고 있다. 한 시민은 “분양사무소에서는 ‘완판 임박’을 홍보하지만, 시장에는 급매물이 쏟아지는 이중적 상황”이라며 “제값 주고 분양받은 입장에선 수천만 원의 손해를 감수해야 하는 셈”이라고 하소연했다.

전문가들은 시공사가 미분양 물량을 하청업체에 대물로 넘기고, 이 물건이 다시 일반 시장에 매물로 나오면 ‘주택법’ 제65조(전매제한)와 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제27조(허위신고 등 금지) 위반 소지가 크다고 지적한다.

특히, 대물분양이 분양계약자 명의 이전이나 분양권 양도의 형태로 이뤄질 경우, 최대 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금(주택법 제101조)에 처해질 수 있다. 또한 분양권 거래를 통한 허위 신고나 명의 위장 거래가 확인되면 거래 취소 및 과태료 부과 대상이 된다.

아울러 하도급업체에 불리한 계약을 강요하거나 현금 대신 대물로 지급하는 행위는 ‘하도급거래 공정화에 관한 법률’ 및 ‘공정거래법’ 위반 소지도 있다. 대물 지급이 자금난 회피 수단으로 악용될 경우, 공정거래위원회가 ‘불공정 거래 행위’로 판단해 과징금 부과 또는 형사 고발할 수 있다.

대구지역의 부동산 전문 변호사 E모 씨는 이같은 포항지역의 실정에 대해 “시공사가 미분양 물량을 공사비 명목으로 전가하는 것은 명백히 자금 회피와 시장 교란에 해당한다”며 “이는 실질적 전매 행위로 간주돼 형사 처벌과 함께 공정위 제재 대상이 될 수 있다”고 말했다.

부동산 전문가들은 “대물분양 물량이 일시적으로 시장에 쏟아지면 실거래가 하락과 분양시장 위축을 동시에 초래할 수 있다”며 “분양률 수치보다 실질 계약자 구성과 거래 흐름을 투명하게 공개해야 한다”고 강조했다.

A공원 신축 아파트를 이미 분양을 받았다는 F씨는 “대물분양은 명백히 불법성 소지가 있는 거래로, 포항시와 국토부, 공정거래위원회 등 관계 당국의 철저한 조사와 처벌이 시급하다”고 강조했다.

포항시 관계자는 “대물 분양이라 하더라도 이는 개인간의 매매형태라 시가 관여할수 없는 구조”라며 “특히 당사자간 대물변제 계약을 하면 불법이 아니어서 시가 나서는게 제한적” 이라고 말했다.

<구글 번역으로 번역한 영문 기사의 전문 입니다. 번역에 오류가 있을 수 있음을 밝힙니다.>

【Break News Pohang】Reporter Park Young-jae = While the Pohang apartment market appears to be showing signs of a recent recovery in presale rates, some are pointing out that this is an optical illusion created by the prevalence of "subsidy sales" (payment of apartments in lieu of construction costs) by construction companies.

Construction companies facing financial difficulties are passing on unsold units to contractors, distorting presale statistics and disrupting market order.

At a new apartment complex in Park A in Nam-gu, Pohang, and at a construction site for Company B in Buk-gu, numerous properties were found to have been resold after subcontractors received apartments in lieu of construction costs. Furthermore, companies supplying ready-mix concrete to these sites from other regions have also been found to have engaged in subsidy sales. This is leading to concerns that the practice of subsidy sales is spreading throughout the local construction industry.

A local real estate agent said, "Subcontractors who received a portion of the construction costs in apartments instead of cash are putting them up for quick sale to recoup their funds. Ultimately, this practice of selling at prices below market value is spreading, disrupting the sales order."

Indeed, a local daily newspaper reported, "At a construction site in Pohang's Buk-gu district, a Seoul-based subcontractor immediately listed three apartments on the market after receiving them from the construction company. These properties are typically sold at a discount of more than 10% from the sale price, and are openly posted on real estate platforms with the tagline 'Sudden Sale'." This highlighted the prevalence of these "sudden sale" practices.

The problem is that while the apparent sales rate is 80-90%, the actual number of contracts is far lower, resulting in a "fake sale." It's also been pointed out that in some complexes, developers and construction companies are often using internal affiliates to inflate the nominal sales rate.

An official from D Real Estate Agency stated, "Because the real estate sales are counted as general sales in the statistics, they appear to be sold out, but in reality, there are many ghost contracts." They added, "This illusion is distorting Pohang's real estate market."

Dissatisfaction among actual buyers is also growing. One resident lamented, "The real estate sales office advertises 'imminent sellout,' but the market is flooded with urgent sales. This is a double-edged sword. Those who purchased the apartment at full price are now facing losses of tens of millions of won."

Experts point out that if construction companies transfer unsold units to subcontractors as real estate sales, and these properties are then relisted on the market, this could potentially violate Article 65 (Restrictions on Resale) of the Housing Act and Article 27 (Prohibition of False Reporting, etc.) of the Act on Reporting Real Estate Transactions.

In particular, if a subcontract sale is conducted in the form of a transfer of ownership or assignment of pre-sale rights, the buyer may be subject to imprisonment of up to three years or a fine of up to 30 million won (Article 101 of the Housing Act). Furthermore, if false reporting or fraudulent transactions are discovered through pre-sale rights transactions, the transaction may be canceled and a fine imposed.

Furthermore, forcing subcontractors into unfavorable contracts or paying in kind instead of cash may violate the Fair Subcontracting Transactions Act and the Monopoly Regulation and Fair Trade Act. If payment in kind is abused as a means of avoiding financial difficulties, the Fair Trade Commission may determine it as an "unfair trade practice" and impose a fine or criminal complaint.

Regarding the situation in Pohang, Mr. E, a real estate attorney in Daegu, stated, "Construction companies passing off unsold units as construction costs clearly constitutes fund evasion and market disruption. This constitutes a de facto resale, which could result in criminal penalties and Fair Trade Commission sanctions."

Real estate experts emphasized, "A temporary surge in resale properties could lead to a decline in actual transaction prices and a contraction in the resale market." They added, "Rather than simply relying on presale rates, we need to transparently disclose the actual contract composition and transaction flow."

Mr. F, who has already purchased a newly built apartment in Park A, emphasized, "Resale properties are clearly illegal transactions, and a thorough investigation and punishment by the relevant authorities, including Pohang City, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, and the Fair Trade Commission, is urgently needed."

A Pohang City official stated, "Since resale statistics are based on construction company reports, they may not reflect the actual transaction structure. If any disruption to market order is confirmed, we will consult with relevant authorities to strengthen guidance and inspection."