【브레이크뉴스 대구 】이성현 기자=대구 아파트 시장이 긴 침체의 터널을 지나 서서히 방향 전환을 모색하고 있다는 분석이 잇따르면서 하반기 전환점이 만들어 질 것인가에 대한 기대감이 오르고 있다. 

실제, 공급 물량과 입주 물량이 동시에 급감하고, 미분양 물량도 최근 들어 ESMS 경향을 보이면서 “더 나빠질 재료는 대부분 소진됐다”는 평가가 시장 안팎에서 나오고 있다. 특히 2026년에는 그동안 끊겼던 선(先)분양 아파트의 재등장 가능성까지 거론되며 시장의 관심이 높아지고 있다.

거래량 회복, 가격은 저점 다지기 국면

대구 에드메이저의 자료에 따르면 대구의 주택 매매시장은 가격보다 거래량이 먼저 반응하고 있는 것으로 파악되고 있다. 2025년 10월 기준 대구의 매매 거래량은 약 2,450건 수준으로, 2022년 하반기 저점 대비 2.7배 이상 증가하며 10년 평균 거래량을 회복했다. 이는 급락 이후 관망하던 실수요자들이 서서히 움직이기 시작했다는 신호로 해석된다.

매매가격지수는 2015년을 기준(100)으로 2025년 89.20%까지 하락해 지난 10년 중 최저 수준을 기록했지만, 2025년 6월 이후 하락세가 둔화되며 저점 다지기 국면에 진입했다. 전세 가격지수 역시 9월 저점 이후 두 달 연속 소폭 반등하며 분위기 전환에 대한 기대감을 키우고 있다.

특히 전용 84㎡ 평균 매매가는 3억1,600만 원대에서 상반기 저점을 형성한 뒤 하반기 들어 소폭 반등하는 흐름을 보이고 있다. 반면 전매권 거래는 월평균 170건 수준으로 급감했는데, 이는 단기 차익 목적의 거래가 사라지고 시장 중심축이 실수요로 이동했음을 보여주는 지표로 풀이된다.

2025년 대구 신규 분양시장은 극단적인 양극화를 보여줬다. 상반기 7개 단지, 2,644세대가 공급됐지만 범어아이파크 2차를 제외한 6개 단지는 초기 분양에 실패했다. 하반기에는 신규 분양이 단 한 건도 없었다.

분양 물량의 45%가 수성구에 집중됐고, 동대구로 인접 입지가 핵심 무대로 떠올랐다. 최고가 단지인 ‘어나드 범어’는 전용 85㎡ 초과 대형 평형 비중이 36%에 달하는 이례적인 구조였지만, 높은 분양가 부담을 넘지 못하며 시장의 동력을 잃었다. 반면 범어아이파크 2차는 경쟁률 75대 1로 조기 완판에 성공하며 입지에 따른 분양 성패를 극명하게 보여줬다.

후분양 영향으로 3.3㎡당 평균 분양가는 전년 대비 22% 상승했지만, 이는 금융비용 증가와 공사비 급등이 반영된 결과로, 결과적으로 고분양가 → 분양 실패 → 시장 위축이라는 악순환 구조를 드러냈다.

올해도 신규 6천 8백여개 전망 현실화될지는 미지수 

올해도 신규 분양 예정지는 있다. 분양 정보 사이트 기준 2026년 대구의 신규 분양 예정 물량은 13개 단지, 6,805세대로 집계된다. 다만 시장 상황에 따라 실제 분양으로 이어질지는 불투명하다. 후분양 예정인 2개 단지(598세대)는 비교적 분양 가능성이 높지만, 나머지는 2026년 하반기 시장 회복 여부가 관건이다.

특히 지역 업체 비중이 전체의 10%에 불과해, 분양이 재개되더라도 외지 대형사 중심의 시장이 형성될 가능성이 크다. 사업 승인 물량이 5만 세대를 웃도는 상황에서, 전문가들은 연간 분양 승인 총량을 제한하는 쿼터제 도입과 지역 업체 지원 정책이 불가피하다고 지적한다.

반면, 공급 측면에서는 분명한 변화가 나타나고 있다. 2025년 입주 물량은 12,440세대로, 최근 3년 평균의 절반 수준까지 감소하며 ‘입주대란’의 마지막 해가 될 전망이다. 2026년에는 8,172세대로 1만 세대 아래로 떨어지고, 2027년과 2028년에는 각각 1,458세대, 2,158세대에 불과하다.

이는 2026년 하반기부터 공급 과잉에서 공급 부족으로의 구조적 전환이 시작됨을 의미하며, 대구 부동산 시장의 분위기 반전에 중요한 변수가 될 것으로 보인다.

미분양 6,141세대가 변수지만 소진 속도 빨라질 것

2025년 10월 기준 미분양 물량은 통계상 7,568세대지만, 리츠 전환 물량을 제외하면 실제 미분양은 6,141세대 수준이다. 준공 후 미분양이 55%를 넘기며 할인 시장은 당분간 이어질 가능성이 크지만, 적극적인 가격 조정이 오히려 미분양 소진 속도를 앞당길 것이라는 평가도 나온다.

전문가들은 2026년 상반기를 지나면서 미분양 부담이 점차 완화될 것으로 보고 있다. 2026년 하반기를 전환점으로 보는 이유다.

실제, 부동산 광고 전문대행사 애드메이저가 실시한 설문조사에서도 비슷한 인식이 확인됐다. 응답자의 58.7%는 2026년 대구 부동산 시장을 저점을 지나 회복 국면에 진입하는 시기로 평가했다. 신규 분양에 적합한 시기로는 2026년 하반기와 2027년 상반기가 가장 많이 꼽혔다.

▲ 이상 그래픽 자료 출처 (주) 에드메이져)   ©

시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수로는 입주 및 미분양 물량이 1순위로 지목됐으며, 지역 부동산 활성화를 위해서는 금리 인하와 다주택자 규제 완화가 필요하다는 의견이 우세했다.

종합해보면 대구 부동산 시장은 단기 급반등을 기대하기보다는, 공급 축소와 수급 정상화를 바탕으로 한 점진적 회복 국면에 진입하고 있다는 평가가 설득력을 얻고 있다. 더 이상 바닥을 칠 일은 없다, 이제 상승할 일만 남았다는 극단적 분석하에 2026년 하반기는 입주 물량 감소, 미분양 축소, 거래 회복이 맞물리는 중요한 분기점이 될 가능성이 크다. 다만 시장의 안정적인 회복을 위해서는 지방자치단체의 공급 조절과 지역 업체에 대한 정책적 지원이 병행돼야 한다는 지적이다. 

<구글 번역으로 번역한 영문 기사의 전문 입니다. 번역에 오류가 있을 수 있음을 밝힙니다.>

 Has the Daegu Apartment Presale Market Bottomed Out?

Supply and Occupancy Rates Plummet, Unsold Units Decline… Focus on the Second Half of 2026 for a Turning Point

With a growing number of analyses suggesting that the Daegu apartment market is slowly turning around after a long period of stagnation, expectations are rising for a turning point in the second half of the year.

Indeed, with both supply and occupancy rates plummeting, and unsold units recently showing signs of ESMS (Excessive Selling Score), there are growing sentiments both inside and outside the market that "most of the material for further deterioration has been exhausted." Market interest is also growing, with the possibility of a resurgence of pre-sale apartments in 2026, a period previously simmering, being discussed.

Transaction Volume Recovers, Prices Consolidate Low

According to data from Daegu Edmajor, the Daegu housing market appears to be responding to transaction volume before prices. As of October 2025, the number of sales transactions in Daegu stood at approximately 2,450, a more than 2.7-fold increase from the low point in the second half of 2022 and a recovery to the 10-year average. This is interpreted as a sign that actual demanders, who had been on the sidelines since the sharp decline, are gradually starting to move.

The sales price index fell to 89.20% of the 2015 base (100) in 2025, marking the lowest level in the past 10 years. However, the decline has slowed since June 2025, entering a period of consolidation. The jeonse price index has also rebounded slightly for two consecutive months since its September low, raising expectations for a turnaround.

In particular, the average sale price of 84㎡ exclusive-use units hit a low in the first half of the year at around 316 million won, before rebounding slightly in the second half. Meanwhile, the number of resale rights transactions plummeted to an average of 170 per month, an indicator that short-term profit-seeking transactions have disappeared and the market's focus has shifted to actual demand.

The Daegu new housing market in 2025 displayed extreme polarization. Seven complexes and 2,644 units were supplied in the first half of the year, but six complexes, excluding Beomeo I-Park Phase 2, failed to achieve initial sales. In the second half of the year, no new housing units were released.

45% of the supply was concentrated in Suseong-gu, with adjacent areas in Dongdaegu emerging as key markets. The most expensive complex, "Anad Beomeo," boasted an unusual structure with 36% of units exceeding 85 square meters. However, it failed to overcome the high presale price and lost market momentum. Conversely, Beomeo I-Park Phase 2 sold out early with a competition ratio of 75 to 1, clearly demonstrating the influence of location on sales success.

Due to the impact of post-sales, the average sale price per 3.3㎡ rose 22% year-on-year. However, this reflects increased financing costs and soaring construction costs, resulting in a vicious cycle of high sale prices, failed sales, and market contraction.

Whether the projected 6,800 new units this year will materialize remains uncertain.

There are new housing developments scheduled for sale this year. According to a housing information website, Daegu is expected to see 6,805 new units in 13 complexes in 2026. However, whether these units will actually be sold remains uncertain, depending on market conditions. While the two complexes (598 units) scheduled for post-sales are relatively likely to be sold, the remaining units depend on the market's recovery in the second half of 2026.

Notably, local companies account for only 10% of the total, so even if sales resume, the market is likely to be dominated by large, outside companies. With the number of approved housing units exceeding 50,000, experts point out that the introduction of a quota system limiting the total number of annual sales approvals and policies supporting local businesses are inevitable.

Conversely, a clear shift is emerging on the supply side. The number of units available for occupancy in 2025 is projected to reach 12,440, half the average of the past three years, marking the final year of the housing shortage. In 2026, the number will fall below 10,000, reaching 8,172 units, and in 2027 and 2028, it will reach only 1,458 and 2,158 units, respectively.

This indicates a structural shift from oversupply to undersupply beginning in the second half of 2026, and is expected to be a key variable in the reversal of the Daegu real estate market.

6,141 unsold units are a variable, but the pace of depletion is expected to accelerate.

As of October 2025, the number of unsold units is statistically 7,568. However, excluding units converted to REITs, the actual number is around 6,141. With unsold units exceeding 55% after completion, the discount market is likely to continue for the time being. However, some analysts believe that aggressive price adjustments will actually accelerate the depletion of unsold units.

Experts predict that the burden of unsold units will gradually ease after the first half of 2026. This is why the second half of 2026 is seen as a turning point.

Indeed, a survey conducted by Admajor, a real estate advertising agency, confirmed a similar perception. 58.7% of respondents believed that the Daegu real estate market would pass its low point and enter a recovery phase in 2026. The second half of 2026 and the first half of 2027 were most commonly cited as ideal periods for new housing sales. The most significant variables influencing the market were identified as the number of available units and unsold units, with the majority arguing that lower interest rates and deregulation of multiple homeowners are necessary to revitalize the local real estate market.

In summary, rather than expecting a short-term rebound, the Daegu real estate market is entering a gradual recovery phase driven by reduced supply and normalized supply and demand. Under the extreme view that there's no more bottoming out, only upward momentum, the second half of 2026 is likely to be a critical turning point, with a decline in available units, a reduction in unsold units, and a recovery in transactions. However, for a stable market recovery, local governments must simultaneously manage supply and provide policy support to local businesses.